Vendre sa maison : quels frais pour le vendeur ?
Par Thomas Dubreucq, publié le
Diagnostics, tout-à-l'égout, crédit en cours, hypothèque, plus-value : les frais réellement à la charge du vendeur d'une maison, et ceux qu'il ne paie pas.
Quand on vend sa maison, on pense d'abord au prix. Mais entre le prix affiché et la somme qui arrive réellement sur votre compte, plusieurs frais peuvent s'intercaler. Bonne nouvelle : ils sont moins nombreux qu'on ne le croit, et presque tous peuvent être anticipés dès l'estimation.
Ce que le vendeur ne paie pas : les « frais de notaire »
C'est la première idée reçue à écarter : les frais de notaire sont payés par l'acheteur. Ils comprennent surtout des taxes reversées à l'État et aux collectivités. Le vendeur, lui, ne paie que quelques actes qui le concernent directement, comme la mainlevée d'hypothèque (voir plus bas).
1. Les diagnostics obligatoires
Avant la vente, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques, à sa charge. Selon la maison, il comprend :
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique), valable 10 ans s'il a été réalisé après le 1er juillet 2021.
- L'audit énergétique, si la maison est classée E, F ou G (voir notre article Vendre une maison classée F ou G).
- L'état des risques, valable 6 mois : inondation, sismicité, radon, etc.
- Les diagnostics électricité et gaz, si les installations ont plus de 15 ans, valables 3 ans.
- L'amiante, si le permis de construire date d'avant juillet 1997, et le plomb, si la maison a été construite avant 1949.
- Les termites, dans les communes concernées par un arrêté préfectoral, valable 6 mois.
- L'assainissement non collectif (fosse septique), si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout, valable 3 ans.
- Le contrôle du raccordement au tout-à-l'égout, si la maison est raccordée au réseau public et que la commune l'exige. Ce contrôle n'est pas imposé partout en France, mais de nombreuses communes et intercommunalités le rendent obligatoire à chaque vente dans leur règlement d'assainissement. Il est réalisé par le gestionnaire du réseau (Suez, par exemple, dans plusieurs communes du secteur), à la charge du vendeur. Nous vous indiquons dès l'estimation si votre commune est concernée.
Le contrôle du raccordement est celui qu'on oublie le plus souvent : il ne fait pas partie du dossier du diagnostiqueur et doit être demandé directement au gestionnaire du réseau. Le délai pour obtenir un rendez-vous puis le rapport varie selon les gestionnaires : mieux vaut le demander dès la mise en vente, pour ne pas retarder la signature.
Le prix dépend de la taille de la maison et du nombre de diagnostics : la plupart des diagnostiqueurs proposent un forfait pour l'ensemble. Demandez plusieurs devis.
Notre conseil : faites réaliser les diagnostics dès la mise en vente. Un acheteur qui découvre le DPE ou une installation non conforme au moment du compromis négocie plus fort.
2. Le crédit en cours sur la maison
Si vous n'avez pas fini de rembourser le prêt de la maison, il sera soldé le jour de la vente, sur le prix payé par l'acheteur. Deux frais peuvent alors s'appliquer.
Les indemnités de remboursement anticipé. Votre banque peut les demander si votre contrat le prévoit. La loi les plafonne au plus petit de ces deux montants : 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues si la vente fait suite à une mutation professionnelle, à un décès ou à une perte d'emploi (de vous ou de votre conjoint). Relisez votre offre de prêt : certaines prévoient déjà une exonération.
La mainlevée d'hypothèque. Si votre prêt est garanti par une hypothèque, le notaire doit la faire lever lors de la vente, et ces frais sont à votre charge. Ils sont calculés en fonction du montant initial du prêt. Deux cas où vous n'en avez pas besoin :
- votre prêt est garanti par une caution (organisme de caution comme Crédit Logement), et non par une hypothèque ;
- votre prêt est remboursé depuis plus d'un an : l'hypothèque a alors expiré d'elle-même.
3. L'impôt sur la plus-value
La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, quel que soit le gain réalisé.
Pour une résidence secondaire, un bien hérité ou un logement loué, la plus-value est imposée, avec des abattements selon la durée de détention : l'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le notaire calcule et prélève cet impôt directement sur le prix de vente. Tout le détail dans notre article Plus-value immobilière en Vaucluse : calcul et exonérations.
4. Les petits frais à prévoir
- La taxe foncière de l'année de la vente est due par le propriétaire au 1er janvier. En pratique, l'acheteur vous rembourse la part correspondant à la période qui suit la vente : le notaire fait le calcul le jour de l'acte.
- Les éventuels travaux de remise en état que vous décidez de faire avant la vente. Ils ne sont pas obligatoires : une installation non conforme peut se vendre en l'état, à condition d'être signalée dans les diagnostics et prise en compte dans le prix.
- Le déménagement, à anticiper pour libérer la maison le jour de l'acte.
Connaître votre « net vendeur » dès le départ
Le bon réflexe : partir du prix de vente réaliste, puis déduire ces frais pour connaître la somme qui vous restera vraiment. C'est ce que nous faisons avec vous lors de l'estimation : prix de marché, diagnostics à prévoir, crédit en cours et, si besoin, première approche de la plus-value à valider avec votre notaire.
Demandez une estimation offerte : nous nous déplaçons chez vous et vous repartez avec un prix et une idée claire de votre net vendeur.
Cet article donne des repères généraux. Votre notaire et votre banque restent vos interlocuteurs pour le calcul exact de votre situation.